宅建業（宅地建物取引業）とは、宅地や建物を売買または交換、もしくは売買、交換、貸借の代理や媒介を業として行うものと規定されています。
ここで大切なのは、「業として行う」という点で、無償で行えば当然ながら業ではないですが、社会通念上、事業とみなされない程度なら、宅建業を営んでいるとは言えません。そして、業として行うためには、宅建業の免許を受ける必要があります。
宅地や建物といった不動産は、通常、宅建業を営んでいる不動産会社が間に入って、売買、交換、貸借が行われます。しかし、身内で売買するときなど、個人間での取引もあり得るでしょう。
そのような、不特定多数が対象でもなく、継続的に行われない宅地や建物の売買や交換は、「業として行う」には該当しません。また、自己所有の建物を、賃貸物件として他人に貸し収入を得る行為は、不動産運用において日常的に行われますが、そもそも宅建業に該当しません。
宅建業を営むためには、宅建業の免許が必須であることから、無免許や名義貸しには罰則規定があります。
無免許で営業したり、名義貸しをして営業させたりした場合は、3年以下の懲役または300万円以下の罰金、無免許や名義貸しにより、宅建業を営む表示や広告をした場合は、100万円以下の罰金です。また、免許を受けていない者が、業として行う宅地や建物の取引は、免許を受けている者に媒介や代理をさせたとしても、無免許に該当して処罰されるので注意が必要です。