同じ宅地建物の取引でも、業として行うなら免許が必要で、業として行わないなら免許は不要です。では、この「業として行う」に対する基準とは何でしょう。
実際には、年間の取引数や取引額のような、固定の数字による基準はありません。個別の事案に対して、次のような諸要因を考慮し、業として行われているか判断されます。
① 誰と取引が行われているか
不特定多数を取引相手としていれば事業性が高く、親族間の取引のように、特定の関係がある者同士で行われる取引は、事業性が低いとみなされます。
② 利益を目的としているか
事業性は、利益を目的とした取引なら明確です。
この場合の目的とは、取引による利益があるという意味ではなく、利益を得ることが取引の理由になっていることを意味します。
例えば、引っ越しのために家を売る、相続税の支払いのために売るといった、他の理由があって取引を行う場合は、利益が出たとしても、その利益が目的であるとはいえず、事業性は低いとされます。
③ 取引物件を取得した経緯
自分で使うための物件、相続で取得した物件の取引は、元々の取得経緯が事業性を持っていませんから、事業性が低いとみなされます。
逆に、最初から転売を目的とした物件の取得は、事業性が高いと考えられます。
④ 取引の様態
自分で広く取引相手を募り、直接販売することは事業性が高く、宅建業者に媒介してもらう、もしくは代理してもらって販売することは、事業性が低いとされます。
⑤ 反復継続性があるか
1回限りの取引であれば、事業性は低いでしょう。
ただし、それぞれが1回限りでも、過去や将来において、取得と販売を繰り返せば、反復継続性が伴うので事業性は高くなります。
区画割りした宅地を複数の消費者に販売する行為も、反復継続性とみなされます。